Voraussetzung für Immobilienfinanzierung

Wenn Sie noch nie Geld für Ihr Unternehmen geliehen haben vor, können Sie für eine Überraschung sein. Ob Sie das Working Capital zu leihen, um Ihr Unternehmen oder nutzen Eigenkapital in einer gewerblichen Immobilienfinanzierung Venture erweitern möchten, werden Sie bald herausfinden, die kommerzielle Darlehen Prozess ist sehr verschieden von der häufigeren Hypothek Prozess. Gewerbliche Kredite, im Gegensatz zu der überwiegenden Mehrheit der Hypotheken, sind letztlich nicht von einer staatlichen Einrichtung wie Fannie Mae gesichert. Folglich sind die meisten kommerziellen Kreditgeber risikoscheu; sie verlangen höhere Zinsen Rate als auf einem vergleichbaren Darlehen. Einige Kreditgeber gehen einen Schritt weiter und musterte die Bonität des Geschäfts sowie die gewerbliche Immobilien, die als Sicherheit für den Kredit dienen soll. Dies bedeutet, dass das Unternehmen Kreditnehmer sollte unterschiedliche Erwartungen haben, wenn die Beantragung eines Darlehens gegen seine gewerblichen, als würde er für ein Darlehen von seinem Hauptwohnsitz gesichert haben.


Nachfolgend finden Sie eine Liste von Fragen, die der Kreditnehmer selbst und die Kreditgeber vor der Anwendung für ein gewerbliches Darlehen stellen sollten.
Ein. Wie werde ich die Rückzahlung des Kredits Bedingungen zu erfüllen?

Typischerweise benötigen Bankdarlehen der Kreditnehmer seine gesamte Business-Darlehen viel früher als ihre erklärten Fälligkeit zurückzuzahlen. Banken tun dies, indem die meisten ihrer Kredite an einen Ballon Rückzahlung enthalten. Das bedeutet, der Kreditnehmer Zins-und Tilgungszahlungen auf seinem 30-Jahres-Hypothek bei der angegebenen Zinssatz für den ersten Jahren (in der Regel 3, 5 oder 10 Jahre) zahlen und dann zurückzuzahlen das gesamte Gleichgewicht in einem Ballon Zahlung.

Viele Kreditnehmer nicht genug sparen, in einer so kurzen Zeitrahmen, so müssen sie entweder für ihre Darlehen erneut qualifizieren oder Refinanzierung des Darlehens am Ende des Ballons Begriff. Wenn das Geschäft geschieht keine Cashflow-Probleme in den Jahren unmittelbar vor der Ballon Laufzeit verfügen, kann der Kreditgeber verlangen, einen höheren Zinssatz oder der Kreditnehmer möglicherweise nicht für ein Darlehen überhaupt qualifizieren. Wenn dies geschieht, wird der Darlehensnehmer das Risiko, lehnte für die Finanzierung insgesamt und kann die Immobilie in Gefahr der Abschottung sein.

Ein Ballon Darlehen hat andere Risiken, wie gut. Wenn der Kreditnehmer Geschäft ist in einem "riskanten" Industrie zum Zeitpunkt der Ballon fällig ist (man denke an die Öl-und Gas-Büste in den 1980er Jahren oder der Telekom Implosion der 2000er Jahre), kann der Kreditgeber wieder aus allen Refinanzierung für das Unternehmen. Alternativ kann ein Kreditgeber einfach kann beschließen, ihr Kreditportfolio zu viele Kredite in einer bestimmten Branche, so wird er zukünftige Refinanzierung innerhalb dieses Handels zu leugnen.

Non-Kreditgebern bieten in der Regel weniger strengen Kredit-Anforderungen für gewerbliche Kredite. Einige Nicht-Bank Kreditgeber langfristige gewerbliche Kredite, ohne dass die frühen Ballon Rückzahlung zu leisten. Diese Darlehen, die einen etwas höheren Zinssatz tragen können, wie ein typischer home loan arbeiten. Sie ermöglichen eine stetige Rückzahlung über 20 oder 30 Jahre. Es ist oft lohnt sich ein Ein-oder Zwei-Punkt höheren Zinssatz für eine befristete Darlehen, um die Sicherheit eines langfristigen Darlehens Verpflichtung zu gewährleisten.


2. Wie viel kann oder sollte ich ausleihen?

Die meisten Bankkredite zu verbieten zweite Hypotheken, so dass der Kreditnehmer sollte in die Darlehens-Prozess beabsichtigt, genug zu leihen, um aktuellen Anforderungen gerecht zu gehen, oder genug, um ausreichend nutzen Immobilienanlagen. Für einen traditionellen Akquisitionsdarlehen, in denen der Kreditnehmer den Kauf eines neuen Eigenschaft, Banken erfordern in der Regel eine Anzahlung von 20-25%. Also für ein $ 600.000 Übernahme wird der Kreditnehmer müssen kommen mit $ 120.000 - $ 150.000 für die Anzahlung.

Einige nicht-traditionelle Darlehen ermöglichen, den Kreditnehmer eine kleinere Anzahlung zu leisten, die Maximierung der Loan-to-Value (LTV) bei 85-90%. Solche Kredite sind in der Regel nicht Bankkredite, sondern durch direkten kommerziellen Kreditgebern oder Pools von gewerblichen Investoren angeboten. Will der Kunde den maximal möglichen Betrag zu leihen, kann der Zinssatz für diese Darlehen werden ein oder zwei Punkte höher als typische Bankkredite. Vor der Entscheidung, wie viel zu leihen, sollten potenzielle Kreditnehmer:

    Bewerten Sie, wie viel Geld sie wahrscheinlich brauchen, sind
    Analysieren ihre Fähigkeit zur Rückzahlung des Darlehens, wie es strukturiert ist

Die Forschung hat immer wieder gezeigt, dass die Zahl ein Grund für das Versagen der meisten kleinen Unternehmen das Fehlen von genügend Eigenkapital zur Cash-Flow-Bedürfnisse zu erfüllen. Aus diesem Grund kann es tatsächlich sicherer sein für ein kleines Unternehmen, um eine größere Polster gegen unvorhergesehene Ereignisse durch Kreditaufnahme mehr Geld an der etwas höheren Rate zu verlassen.

Die Höhe des Darlehens beantragt hat einen Einfluss auf die kommerzielle Kreditgeber das Darlehen finanzieren wird. Kleine Unternehmen Kreditaufnahme weniger als $ 2.000.000 besuchen eine andere Pool von potenziellen Kreditgebern als diejenigen, die Darlehen in Höhe von über $ 5 Millionen. Kleine Unternehmen Darlehen sind in der Regel durch direkten kommerziellen Kreditgebern (leicht durch Internet-Recherchen befindet) oder durch kleine lokale Banken. Größere Darlehen werden in der Regel von regionalen Banken gemacht, und sehr großen Darlehen werden von Mega-Banken oder Wall Street Kreditgeber.


3. Wie lange wird es dauern, bis eine kommerzielle Kredit zu bekommen?

Kreditnehmer in der Regel starten die Darlehen Prozess, indem Sie ihre Bank. Leider ist es schwierig, Unternehmen Kredite von den meisten Banken zu sichern. Außerdem Bankdarlehen:

    Enthalten, die strengsten Anforderungen
    Impose die meisten Kreditauflagen
    Nehmen Sie die längste Zeit, um das Darlehen zu sichern.

Bankkredite gehen durch mehrere Phasen der Bewertung. Zunächst wird sie in Ihrem historischen Gewinn-und Verlustrechnungen, Bilanzen und Cashflow zu suchen. Dann werden sie überprüfen 5 Jahre von Steuererklärungen auf dem Kreditnehmer und alle Eigentümer, die das Darlehen garantiert.

Generell dauert es mehrere Wochen, bevor der Darlehensnehmer eine mündliche oder schriftliche Verpflichtungserklärung von einer Bank zu bekommen. Auch nach der Kreditzusage, kann der Bank Kreditausschuss Veto gegen das Darlehen. Das Unternehmen wird dann starten Sie den Vorgang mit einem neuen Kreditgeber. Wenn ein Unternehmen eine sehr gute Bonität, eine gute Beziehung zu ihrer Bank, eine solide und confirmable Geschichte der Erträge und Gewinne, und ist nicht in Eile, wird eine lokale Bank wahrscheinlich geben ihnen die niedrigsten angegebenen Zinssatz für das Darlehen.

Wenn Sie in der vorqualifizierten schnell benötigen, sollten Sie sich für Kredite über das Internet einkaufen oder schauen Sie auf Nicht-Banken Geldquellen erste. Sobald Sie eine Zusage von einer direkten Kreditgeber zu sichern, dann können Sie beginnen einen parallelen Prozess mit Ihrer Bank. Einige direkte Nicht-Bank-Kreditgeber kann Ihnen eine mündliche Zusage in ein paar Tagen, aber bedenken Sie, dass Sie nur auf der Suche nach "commercial" loans-Angebote von Internet-Unternehmen kann oft für Wohnimmobilien werden, so müssen Sie Ihren Bildschirm Suchbegriffe.

Denken Sie an die Parameter der Begriffe, die Sie akzeptieren: Nimmst du einen Ballon Darlehen? Wie wärs mit einem Bund oder die Bedingung für den Kredit?

Wenn Sie wissen, dass Ihre Gewinn-und Verlustrechnung nicht beweisbar sind und solide, oder Sie nicht haben einen hohen Kredit-Score, die Anwendung bei Banken ist in der Regel eine Verschwendung von Zeit. Stattdessen direkt an Nichtbanken kommerziellen Kreditgebern.


4. Welche Art von Auflagen und Bedingungen sind notwendig?

Viele Kreditnehmer sind sich nicht bewusst, dass viel mehr als einfach regelmäßigen monatlichen Zahlungen auf Zeit erforderlich sein. Viele Kredite bitten Sie, vierteljährliche oder jährliche Gewinn-und Verlustrechnungen, Bilanzen und Steuererklärungen liefern. Einige Darlehen benötigen Covenants-Versprechen, dass Ihr Unternehmen bestimmte Tests in der Zukunft gerecht zu werden. Sie können verlangen, eine bestimmte positive Cashflow, oder eine bestimmte debt-to-Cash-Flow-Verhältnis oder anderen finanziellen Kriterien. Während eines Abschwungs in Ihrer Branche oder der Wirtschaft, kann Ihr Unternehmen konfrontiert vorübergehende Cashflow oder Gewinn Engpässen.

Wenn Ihr Unternehmen verfehlt die Bedingungen in den Kreditauflagen enthalten, kann Ihre Bank halten, dass Ihr Darlehen in Verzug eingetragen. Standard löst eine Vielzahl von Strafen. Sie kann verlangen, dass Sie zahlen das Darlehen sofort. Dies kann dazu führen Sie einen anderen Kreditgeber sehr schnell, oder Gesicht Abschottung auf dem Grundstück zu finden.

Verschiedene Kreditgeber verlangen verschiedenen Bedingungen, so fragen Sie den Kreditgeber im Vorfeld, welche Bedingungen oder Auflagen gelten. Einige Nicht-Bank-Kredite verlangen einen etwas höheren Zinssatz, sondern alle Auflagen und Bedingungen, außer für die rechtzeitige Rückzahlung des Darlehens zu verzichten. Wenn Sie glauben, dass Ihr Unternehmen Cash-Flow unsicher ist, möchten Sie vielleicht, um diese Nicht-Bank-Darlehen zuerst zu prüfen.

Wenn Ihr Unternehmen nicht über seinen Abschluss regelmäßig von einem der größeren CPA Firmen zertifiziert, können Sie für einen etwas höheren Zinssatz Darlehen zu entscheiden. Dies kann entspannen die Berichterstattung oder nicht benötigen zukünftige Bündnisse. Ebenso, wenn verlieren Ihr Unternehmen oder Eigentum der Bank ist wahrscheinlich wegen der finanziellen Prüfanforderungen, dann finden Sie weitere Kreditgeber. Fragen Sie einen Immobilien-Entwickler, die es geschafft im Geschäft 20-30 Jahren über die Risiken, die mit traditionellen Bank gewerblichen Immobilienkrediten zu bleiben hat, er wird viele andere Entwickler, die ihr gesamtes Vermögen in mageren Zeiten in der Branche verloren zu nennen.


5. Welche Unterlagen werden benötigt?

Traditionelle Kreditgeber verlangen 3-5 Jahre des Abschlusses, Einkommensteuererklärungen und anderen Unterlagen. Dies können sein:

    Leases
    Vermögensauszüge
    Original Corporate-Dokumente
    Persönlichen finanziellen Aufzeichnungen der Unternehmer

Denken Sie daran, dass viele kleine Unternehmen nicht über die Höhe des Einkommens Dokumentation einige Kreditgeber verlangen. Wenn Sie vor der Zeit zu fragen, der wird es retten Sie zahlreiche Kopfschmerzen von Verzögerungen oder abgelehnt Kreditanträge. Die erforderlichen Unterlagen und die Fristen für die Zulassung sind related-desto mehr Informationen benötigt, desto langsamer das Darlehen Genehmigung und Finanzierung Prozess.


6. Was ist, wenn ich die Immobilie verkaufen möchten?

Wenn Ihr Geschäft boomt, können Sie das Darlehen vorzeitig zurückzahlen oder Verkauf des Eigentums und Umzug in einen größeren Raum. Gewerbliche Hypotheken, im Gegensatz zu Wohnungskredite, haben in der Regel Vorauszahlung Strafen. Allerdings werden einige Kreditgeber kann der Käufer der Immobilie, um die Hypothek durch die Übernahme des Verkäufers Zahlungen annehmen. Ein anzunehmender Darlehen ist ein hervorragendes Verkaufsargument, denn es integriert in die Finanzierung für den Käufer zur Verfügung stellt.

7. Was sind die "versteckten" oder Gesamtkosten des Darlehens?

Der angegebene Zinssatz ist oft künstlich niedrig, wenn man alle Kosten eines Kredits berücksichtigt. Punkte, zum Beispiel, sind direkte Prozentsätze des Darlehens, dass der Kreditgeber von Ihrem Darlehen abgezogen. Wenn Ihr Zinssatz beträgt 9% mit zwei Punkten, die Ihre tatsächlichen Kosten des Darlehens beträgt 11% bedeutet. Die zusätzlichen 2% kommt direkt aus der Spitze in die Kreditgeber Taschen. Weitere Kosten können:

    Anwaltskosten,
    Umfrage Gebühren,
    Darlehen Anwendung Gebühren,
    Bewertung Gebühren
    Jedes Element, das gegen Ihre Kredit oder dass aufgeladen werden muss im Voraus bezahlt werden.

Für einen Teil der Kredite, können diese Gebühren Zehntausende von Dollar. Oft muss im Voraus bezahlt werden, bevor der Kredit genehmigt oder abgelehnt werden. Sie müssen wissen, ob Sie wahrscheinlich, bevor Geld genehmigt werden, nur um für eine kommerzielle Darlehen zu qualifizieren sind.

Andere Fragen zu stellen

    Werden meine Zinsen steigen, wenn die US-Zinsen steigen im Allgemeinen?
    Ist eine festverzinsliche Alternative zur Verfügung?
    Kann ich einen Rabatt für die Zahlung Ihrer Hypothek treu und konsequent über einen längeren Zeitraum?

Einige Kreditgeber erlauben Rückgänge der Zinssätze im Laufe der Zeit, wenn Sie die Hypothek pünktlich zu bezahlen. Aber wenn Sie zu refinanzieren und die Rückzahlung Ihrer Hypothek frühen wollen, kann der Kreditgeber bestrafen Sie und laden Sie zusätzliche Zinsen. All diese Details sind wichtig, und sie kann scheinen überwältigend.

Denken Sie daran, wie Sie Ihr Unternehmen in der Zukunft durchzuführen erwarten und wie Sie planen, das Darlehen zurückzuzahlen. Ignorieren Sie nicht worst-case-Szenarien. Sie wollen nicht so optimistisch über die Möglichkeiten, die Sie aus den Augen verlieren, dass der Kreditgeber kann wegnehmen Ihr Unternehmen oder Lebensunterhalt, wenn Sie nicht erfüllen alle Bedingungen. Manchmal sind die niedrigsten Zinssätze stellen die riskantesten Darlehen.

The Best Lender
Bei der Betrachtung eines kommerziellen Hypotheken, sollten Kreditnehmer suchen die Kreditgeber, die bereit sind, das Darlehen unter akzeptablen Zeitdruck zu finanzieren sind, unter Berücksichtigung ihrer allgemeinen Kreditwürdigkeit. Kreditnehmer sollten sowohl auf Bank-und Nicht-Bank-Finanzierung zu suchen, um ihre Bedürfnisse erfüllt in einer fristgerechten Weise. Fragen und Erhalt unvoreingenommene Bewertungen werden reduziert Verzögerungen und Frustration. Glücklicherweise haben sich neue Kreditgeber entstanden, um die Banken auf ihren traditionellen Begriffe fordern, so Kreditnehmer haben mehr Einfluss als je zuvor, wenn es darum kommerzielle Kredite.